制度解析

農地、原住民保留地、工業區土地：誰不能買、買了會怎樣

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

拍賣公告第 6 款「定有應買資格或條件者，其資格或條件」（強制執行法第 81 條）是給這幾類土地用的。資格不符的應買無效；沒有其他合格的人應買時，視為無人應買（注意事項第 51 點第 5 項）。保證金繳了、標也投了，開標時直接作廢。

一、耕地：私法人不能買

農業發展條例第 33 條：私法人不得承受耕地。例外只有符合第 34 條規定的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，經取得許可者。所以一般公司、有限公司不能用公司名義投標耕地；自然人可以。耕地所有權移轉登記依土地法與民法辦理（第 31 條）。

另外兩件事要一起看：出租的耕地，承租人有優先承買權（土地法第 107 條，見優先承買權）；耕地的使用受區域計畫法與非都市土地使用管制，買了不能隨便蓋。

二、原住民保留地：只有原住民能承受

原住民保留地開發管理辦法第 18 條：原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定的特定用途外，移轉的承受人以原住民為限。法院拍賣也是移轉，非原住民的應買無效。同條第 2 項第 4 款提到「因公法上金錢給付義務之執行事件未能拍定原住民保留地」得由政府承受，再移轉時承受人仍以原住民為限。

三、外國人：七類土地不能碰，其他要核准

土地法第 17 條列的林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境土地，不得移轉給外國人；注意事項第 43 點第 8 項明定外國人不得為這些土地的應買人或承受人。其他土地，外國人取得須申請直轄市或縣市政府核准（第 20 條），公告會記載外國人應買時應依土地法規定辦理（第 43 點第 9 項）；法院在發權利移轉證書後也會通知該管市縣政府（第 56 點第 2 項）。

四、國民住宅

政府直接興建的國民住宅及其基地，債務人有國宅貸款的，公告會記載：應買人或承受人若要承接國宅貸款餘額及剩餘期限，以具有購買國民住宅資格者為限（注意事項第 43 點第 7 項）。不承接貸款的話沒有資格限制，但要看公告怎麼寫。

五、工業區與非都市土地：買得到，但用途被綁死

這一類多半沒有「誰不能買」的問題，而是「買了只能做什麼」。非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別後，應依其容許使用項目及許可使用細目使用（非都市土地使用管制規則第 6 條）；其他法律或區域計畫有禁止或限制的，依其規定。都市計畫區內的工業區、商業區、住宅區，同樣受都市計畫法的分區管制。丁種建築用地蓋住宅、農牧用地蓋工廠，都是違規使用。

投標前到地政事務所申請謄本看「使用分區」與「使用地類別」，或到各縣市都市計畫單位查分區證明；想做的用途不在容許項目內，就不要投。

投標前查核

土地類型	限制	法條	在哪裡看
耕地	私法人不得承受	農發條例 §33	公告第 6 款、謄本使用分區
原住民保留地	承受人以原住民為限	原保地辦法 §18	公告第 6 款、謄本標示部
林地等七類	外國人不得取得	土地法 §17	公告（注意事項 43 點 8 項）
其他土地（外國人）	須縣市政府核准	土地法 §20	公告（注意事項 43 點 9 項）
國宅	承接貸款者限有購買資格	注意事項 43 點 7 項	公告
工業區、非都市土地	依分區容許使用	非都市土地使用管制規則 §6	謄本、分區證明

本站案件頁的「類型」標籤只分房屋、土地、動產，資格限制請直接看公告 PDF 第 6 款。

常見問題

我用公司名義可以投標農地嗎？

耕地不行。農業發展條例第 33 條：私法人不得承受耕地，只有符合第 34 條規定並取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構例外。公告第 6 款會載明應買資格，資格不符的應買無效。

非原住民得標原住民保留地會怎樣？

原住民保留地的承受人以原住民為限（辦法第 18 條），非原住民的應買無效；公告會載明。注意事項第 51 點第 5 項：無其他合於資格者應買時，視為無人應買。

工業區土地買了可以蓋住宅嗎？

不行。非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依容許使用項目使用（非都市土地使用管制規則第 6 條）；都市計畫區內的工業區同樣受都市計畫使用分區管制。投標前先到地政或都計單位查分區與容許用途。

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法源依據（條文查證日期：2026-10-05）

本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。