現場怎麼看：公告 PDF、謄本、現況調查筆錄要對照什麼
法院拍賣的鐵則是「沒有瑕疵擔保」（第 69 條），而且原則上不能進屋。所以投標人能做的只有兩件事：把文件讀透，把外觀看遍。這篇講文件要拿哪些、現場要對什麼。
要拿到的四份東西
| 文件 | 哪裡拿 | 法條 | 看什麼 |
|---|---|---|---|
| 拍賣公告 PDF | 司法院法拍屋查詢系統；本站案件頁附連結 | §81 | 八款必載事項，特別是占有情形、點交、資格、保證金、繳款期限 |
| 查封筆錄 | 執行處，公告第 5 款載明閱覽時地 | §77、注意事項 41 | 查封當天的實況、占有人說法、租約影本、特殊情事 |
| 土地／建物登記謄本 | 地政事務所或線上申辦 | 土地法 §79-2 | 所有權人與持分、他項權利、查封註記、使用分區、面積建號 |
| 鑑價資訊 | 公告的底價；部分法院附鑑價報告摘要 | §80、注意事項 42 | 底價怎麼估的、有無因出租或占用分別估價 |
一、公告 PDF：逐款讀
怎麼讀八款已在看懂法院拍賣公告講過。這裡只提醒三個最常被略過的：第 5 款閱覽筆錄的時地（很多人不知道可以看筆錄）、第 8 款有沒有察看日時（有才能進屋）、以及注意事項第 43 點第 2 項要求房屋公告載明的建號——沒有建號或寫「暫編建號」，代表是未辦保存登記的建物，謄本上查不到它。
二、查封筆錄：比公告多的東西
第 77 條規定筆錄要載明實際狀況、使用情形、調查所得的海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、非自然死亡等特殊情事。注意事項第 41 點再加碼：
- 到達、離開與揭示的時間——可以判斷法院在現場待了多久、查得多細。
- 第三人占有的：姓名、住所、占有原因、權利存續期間。
- 有租約的：命提出租約即時影印附卷；沒有書面租約的，問明起訖、租金、條件逐項記載。目的是防止事後偽訂長期租約阻撓點交。
- 應有部分：債務人對共有物的使用狀況、其他共有人姓名住所。
- 設定負擔或使用限制。
法院查這些時可以開鎖進屋、訊問債務人與占有人、向警察機關調查（第 77-1 條）。你拿不到的資訊，筆錄裡可能有。
三、謄本：對產權
- 標示部：面積、使用分區與使用地類別（農地、工業區的資格與用途限制見這篇）、建物的層次與用途。
- 所有權部：所有權人是不是公告上的債務人、持分多少（持分不是全部就是應有部分拍賣，見共有物變價分割）。
- 他項權利部：抵押權幾個順位（拍定後消滅）、地上權或典權（跟著走）、查封與假扣押註記（確認就是這件執行）。
四、鑑價：底價的來歷
注意事項第 42 點講了鑑價的規則：鑑定人應就是否出租、是否被第三人占用分別估價；估價與市價不相當時法院得參考其他資料核定；查封房屋的實際構造與登記不符時，仍按實際構造鑑定；核定應儘量與市價相當，並讓債權人債務人表示意見；鑑定原則上囑託估價師或建築師。所以底價不等於便宜價，它是「盡量貼近市價」的估值；減價拍賣後才會低於估值。
五、現場：對照清單
| 文件上的 | 現場對照 | 對不上代表 |
|---|---|---|
| 門牌、樓層、建號 | 門牌釘牌、樓層位置 | 可能拍的不是你以為的那戶 |
| 登記面積、構造 | 外觀格局、有無增建、頂樓加蓋、陽台外推 | 增建部分可能是違建（海砂屋、輻射屋、凶宅、違建） |
| 占有情形「空屋」 | 信箱、電錶轉動、晾衣、鞋櫃、夜間燈光 | 有人住＝點交可能有阻力 |
| 占有情形「第三人占有」 | 向管理員、鄰居問住了多久、什麼關係 | 租約真偽、是否查封前就在 |
| 特殊情事「無」 | 外牆剝落、鋼筋外露、壁癌、火燒痕跡 | 法院沒查到不代表沒有（§69） |
| 公告寫可察看日時 | 依時到場進屋 | 不去等於放棄唯一看屋機會 |
社區大樓再多問一句管理費有沒有欠繳、欠多少；這筆錢要不要你扛見前手欠的費用要不要扛。看完現場再回頭決定出價，怎麼算見出價怎麼算。
常見問題
查封筆錄跟公告有什麼不一樣？
公告是結論，筆錄是過程。查封筆錄依強制執行法第 77 條要記載不動產實際狀況、使用情形、調查所得的特殊情事、占有人；注意事項第 41 點還要求記載到場離場時間、租約內容、第三人姓名住所與占有原因。公告第 5 款會寫閱覽筆錄的處所與時間。
謄本要申請哪一種？
到地政事務所或地政線上申辦系統申請土地與建物登記謄本，看標示部（面積、分區、建號）、所有權部（所有權人、持分）、他項權利部（抵押權、地上權、查封註記）。申請謄本依土地法第 79-2 條繳工本費。
底價是怎麼來的，跟市價差多少？
法院命鑑定人估價後核定（第 80 條）。注意事項第 42 點要求核定儘量與市價相當、鑑定原則上由不動產估價師或建築師為之、出租或被占用的情形要分別估價。但本站不替你判斷底價合不合理，請自己比實價登錄。
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免費設定法拍雷達 →- 強制執行法第 77 條（查封筆錄）、第 77-1 條（現況調查）
- 強制執行法第 80 條（鑑價）、第 81 條（公告應載事項、閱覽筆錄時地、察看日時）
- 土地法第 79-2 條（謄本工本費）
- 司法院「辦理強制執行事件應行注意事項」第 41 點（查封筆錄記載）、第 42 點（鑑價）、第 43 點（公告記載）
本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。