AI法拍雷達 › 法拍知識庫 › 實戰技巧

海砂屋、輻射屋、凶宅、違建：公告會寫嗎？查不到怎麼辦

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

一般買房有仲介的不動產說明書、有賣方的瑕疵擔保；法拍兩個都沒有。法院會查、會寫，但只寫查到的。先知道法院查到哪，再補自己能查的。

法院會查什麼、寫在哪

第 77 條第 1 項第 2 款明列查封筆錄要記載的特殊情事：海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，以及其他足以影響交易的特殊情事。第 81 條第 2 項第 1 款規定同樣的項目要載入拍賣公告。查的方法是第 77-1 條：開鎖進屋、訊問債務人與占有人、向警察與有關機關調查。

關鍵字是「調查所得」。法院在查封當天問到、看到、查到的才會寫；沒問到的不會。所以：

• 公告寫了，就是確定有；得標後不能說不知道。
• 公告沒寫，只代表法院沒查到。沒有瑕疵擔保（第 69 條、第 113 條），得標後發現也不能解約或減價。

為什麼法拍沒有不動產說明書

不動產說明書是不動產經紀業管理條例第 22、23 條的制度：委由經紀業仲介或代銷時，說明書由經紀人簽章、經委託人簽章後向交易相對人解說。法院不是經紀業，法拍沒有賣方的說明義務。代標業者也不是賣方，他們提供的資料不具有說明書的法律效力（見代標業者值不值得）。

逐項：法院查到什麼、你還能查什麼

違建：法院照實際構造拍，拆除風險歸你

建築物非經主管建築機關審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用（建築法第 25 條）；擅自建造者處建築物造價千分之五十以下罰鍰、勒令停工補辦手續，必要時得強制拆除（第 86 條）。

法拍怎麼處理違建：注意事項第 42 點第 2 項，查封房屋的實際構造與登記簿記載不符時，仍按實際構造情形鑑定拍賣。也就是頂樓加蓋、陽台外推、夾層可能被估進底價裡一起拍，但它們在法律上仍是違建，拆除通知來了是你的事。未辦保存登記的建物（公告寫暫編建號）也類似：買得到使用權益，但沒有建物登記。

怎麼看：謄本的建物面積、層次、用途，對照現場；差很多就是增建。

公告寫了特殊情事，代表什麼

反過來看，公告第 1 款明載「海砂屋」「建物內有非自然死亡」的案件，法院已經盡到記載義務，鑑價時通常也已反映（注意事項第 42 點第 1 項要求鑑定人就不同情形分別估價）。這類案件底價低是有原因的：

• 海砂屋：結構安全問題，可能列管、限期改善或拆除重建；貸款銀行多半不承作。
• 輻射屋：依劑量有不同處置，同樣影響貸款與轉售。
• 非自然死亡：法律上不是瑕疵，但影響轉售價格與銀行估價。
• 火災受損、地震受創：修復費用與結構安全要專業評估，公告不會告訴你要花多少。

想投這類案件的，先問銀行貸不貸、找結構技師或估價師看過，再決定出價。本站標籤只轉述公告原句，不評等。

投標前的最低限度

1. 公告第 1 款與查封筆錄的特殊情事逐字讀。
2. 海砂屋、輻射屋兩項自己查主管機關資料，花不了多少時間。
3. 現場看外觀，問管理員鄰居。
4. 把「看不到屋內」的風險折成整修預備金，寫進出價計算。

第一次投標的人，公告有任何特殊情事記載的案件先跳過；便宜的理由往往就是那一行。

常見問題

得標後發現是海砂屋可以解約嗎？

法院拍賣的買受人就物之瑕疵沒有擔保請求權（強制執行法第 69 條，不動產依第 113 條準用）。不能依民法瑕疵擔保解除或減價。公告或查封筆錄若已載明而你沒看，更沒有理由。

仲介買房有不動產說明書，法拍為什麼沒有？

不動產說明書是不動產經紀業管理條例第 22、23 條對經紀業（仲介、代銷）的要求，由經紀人簽章並向交易相對人解說。法院不是經紀業，拍賣不適用這套制度；法院提供的是公告與查封筆錄。

頂樓加蓋跟著一起拍嗎？

看公告的標的範圍與鑑價。注意事項第 42 點：查封房屋實際構造與登記不符時仍按實際構造鑑定拍賣，所以增建部分可能一併估入；但違建依建築法第 25 條未經許可建造，主管機關得依第 86 條處罰並強制拆除，得標後拆除風險由你承擔。

延伸閱讀

• 現場怎麼看：公告 PDF、謄本、現況調查筆錄要對照什麼
• 出價怎麼算：底價、市價、稅費、點交成本一次攤開
• 占有人處理：債務人、第三人、租客各怎麼走（含強制遷出）
• 代標業者值不值得：服務內容、費用行情、合約要看什麼