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占有人處理：債務人、第三人、租客各怎麼走（含強制遷出）

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

先分類，再看程序。占有人是誰、什麼時候進來、有沒有權源，決定法院會不會替你處理。

分類表

一、債務人與其家屬：法院點交

債務人應交出的不動產現為債務人占有的，執行法院應解除其占有，點交於買受人（第 99 條第 1 項）。注意事項第 57 點第 7 項把「債務人」擴大到受僱人、學徒、同居一家的人，以及基於類似關係受債務人指示而管領的人。程序：

1. 繳足價金、領權利移轉證書後，向執行處聲請點交。法院應依聲請迅速點交（第 57 點第 1 項）。
2. 法院得先定一個不超過 15 日的期間，命債務人自動履行（第 66 點第 1 項）。
3. 期滿未履行，法院定執行期日到場：法官宜親至現場；債務人拒不履行的，可先函電力、自來水機構派員切斷水電；有聚眾抗拒之虞，函請警察到場（第 66 點第 3、4 項）。
4. 現場解除占有，屋內動產取出點交給債務人或家屬，沒人接收或接收者中途離開，依第 100 條第 2 項暫付保管、限期領取，逾期得拍賣提存（第 57 點第 6 項）。
5. 點交後原占有人又占回去的，聲請再解除占有，另分新案、徵執行費（第 99 條第 3、4 項，第 57 點第 8 項）。

二、查封後才進來的第三人：點交，而且可能涉刑責

查封後為第三人占有的，同樣適用第 99 條第 1 項點交。注意事項第 57 點第 11 項：第三人於查封後始占用、拒絕交出的，法院除嚴格執行點交外，遇有竊佔執行標的物、恐嚇投標人或得標人、偽造借據或租約等情形，應即移送檢察官偵辦。第 12 項：查封後才提出租約主張租賃關係的，法院宜調查，發現冒用他人名義偽訂的也移送。

還有一個常被忽略的：租約訂了但租賃物交付承租人之前就被查封的，承租人不得主張是查封前承租、阻止點交（第 57 點第 10 項）。

三、查封前就在的第三人：看權源

這是不點交的主要來源。三種走向：

• 對無權占有不爭執：第三人承認自己沒有權源的，法院仍點交（第 99 條第 2 項前段）。
• 租賃被法院除去：抵押權設定後成立、影響抵押權的租賃，法院除去後拍賣（第 98 條第 2 項但書；注意事項第 57 點第 4 項），這種租客適用點交。
• 有效租約或其他權源：租約依民法第 425 條對你繼續有效，你是新房東，等到期或依約終止；其他權源（使用借貸、地上權等）要看內容。談不攏的，依民法第 767 條起訴請求返還，判決確定後再聲請執行，法院依第 124 條解除占有。這條路以月、年計。

協商：沒有法條，但最常用

不點交的案件，多數人先談：搬遷補貼、給一段搬家期限、承接租約收租到期滿。談的時候記住三件事：你已經是所有權人（領證書那天起）；對方若是查封前的合法承租人，租約有效期間內你無法趕人；任何書面協議寫清楚期限、金額、違約後果，必要時公證。

投標前就該做的判斷

公告第 7 款寫可否點交與原因、第 1 款寫占有人與占有原因、查封筆錄有租約影本與占有人陳述。三份對照後，把「不點交」折成時間與金錢寫進出價（見出價怎麼算）。第一次投標，只投可點交的；分不清的看點交與不點交。

常見問題

點交那天法院會做什麼？

執行法院解除占有、把不動產點交給買受人，有拒絕交出或其他情事得請警察協助（第 99 條第 1 項）；屋內動產取出點交給債務人或其家屬、受僱人，沒人接收就暫付保管並限期領取（第 100 條）。注意事項第 66 點：法院得先定不超過 15 日的期間命自動履行，拆除或遷讓前可函請水電機構到場切斷水電、警察到場協助。

債務人把房子轉給別人住，就不能點交了嗎？

不是。可否點交以查封時的占有狀態為準，查封時是債務人占有的，拍定後法院即應嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉給第三人占有而受影響（注意事項第 57 點第 2 項）。

點交後原屋主又跑回來住怎麼辦？

依第 99 條第 3 項聲請法院再解除占有後點交；聲請要另分新案（注意事項第 57 點第 8 項），並徵執行費（第 99 條第 4 項）。債務人受點交後復占有的，法院並應移送檢察官偵辦（第 57 點第 11 項）。

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