📚 法拍知識庫

法拍屋是什麼？法院拍賣、金拍屋、銀拍屋差在哪

「法拍屋」其實有三種來路：法院依強制執行法拍賣的、金融機構委託公正第三人拍賣的「金拍屋」、銀行承受後自己出售的「銀拍屋」。三種的程序、能不能看屋、有沒有瑕疵擔保…

法拍流程全覽：從查封、鑑價、公告到拍定、點交

一件法拍屋從債權人聲請執行到新屋主拿到鑰匙，中間經過查封、現況調查、鑑價、公告、投標、繳款、權利移轉證書、點交。本文把每一站的法條、誰在做什麼、投標人該在哪一站…

看懂法院拍賣公告：每個欄位在講什麼

法院拍賣公告的每一欄都是強制執行法第 81 條規定要寫的：實際狀況與占有、拍賣日時與保證金、底價、繳款期限、閱覽查封筆錄、應買資格、不點交原因、察看日時。本文逐…

一拍、二拍、三拍、應買（特別變賣）：底價怎麼降、什麼時候進場

法拍屋沒人買會減價再拍，每次減價不超過 20%，二次減價後改為公告三個月內「應買」。本文用強制執行法第 91、92、93、95 條把一拍到應買的規則、期間、債權…

點交與不點交：差在哪、為什麼不點交的便宜

「點交」是法院把房子交到得標人手上的程序，依強制執行法第 99 條只對債務人占有或查封後才占有的情形適用；查封前已有第三人合法占有的，公告會寫「不點交」，得標人…

第一次投標前的查核清單（自住／投資通用）

第一次投法拍屋，怕的不是不懂法條，是漏掉某一項。這份清單把投標前要確認的事分成五組：資格與條件、文件與現場、錢、占有與點交、投標當天，每一項寫明依據的法條或公告…

⚖️ 制度解析

投標怎麼投：投標書、保證金、開標、得標

法院拍賣不動產用的是密封投標：填法院格式的投標書、附保證金、投入標匭、法官當眾開標、最高價得標。本文依強制執行法第 85 至 90 條與司法院注意事項，把投標書…

得標後 7 天內繳款：逾期會怎樣（再拍賣差額誰付）

得標不是結束，是 7 天倒數的開始。公告所載的繳款期限（司法院注意事項規定宜定七日）拍定後不得延展；逾期法院再拍賣、你不得再應買、再拍價金較低的差額由你負擔、保…

權利移轉證書與所有權取得：不用先登記也算你的？

法拍屋的所有權不是登記那天才變成你的，而是領得法院權利移轉證書那天（強制執行法第 98 條）。但要賣、要設定抵押，依民法第 759 條必須先辦登記。本文說明證書…

抵押權、租賃、其他負擔：拍定後哪些會消滅、哪些跟著房子走

拍定後抵押權消滅、租賃與地上權原則上跟著房子走，這是強制執行法第 98 條的規則；但抵押權設定之後才成立、影響抵押權的租賃可以被法院除去。本文把抵押權、租賃、地…

優先承買權：共有人、基地承租人、耕地承租人會不會把你的標截走

你得標了，房子卻可能是別人的：共有人（土地法第 34-1 條）、基地承租人與地上權人（第 104 條、民法第 426-2 條）、耕地承租人（第 107 條）、變…

債權人承受、債務人清償撤回、停止執行：為什麼拍賣會突然停

看好的案件開標前一天變成「停止拍賣」，或公告直接消失。原因不外乎幾種：債務人在拍定前提出現款撤銷查封、債權人撤回、審判法院裁定停止執行、債務人進入破產或更生清算…

農地、原住民保留地、工業區土地：誰不能買、買了會怎樣

不是每件法拍都是誰出價高就是誰的。耕地私法人不得承受（農業發展條例第 33 條）、原住民保留地的承受人以原住民為限（原住民保留地開發管理辦法第 18 條）、外國…

共有物變價分割拍賣：跟一般法拍不一樣的地方

公告上寫「變價分割」或「分割共有物」的案件，不是因為有人欠錢，而是共有人分不了家，法院判決把整個共有物賣掉分錢。拍的是全部而不是持分、所有共有人都有優先承買權、…

🛠️ 實戰技巧

現場怎麼看：公告 PDF、謄本、現況調查筆錄要對照什麼

法拍屋不能進去看，所以功課全在文件與外觀上。本文列出投標前要拿到的四份東西（公告 PDF、查封筆錄、謄本、鑑價資訊）、各自在哪裡取得、要跟現場對照哪幾個點，以及…

出價怎麼算：底價、市價、稅費、點交成本一次攤開

法拍屋的總成本不是得標價。得標價之外還有契稅、登記費、保證金的資金占用、貸款或代墊的利息、點交或不點交的處理成本、整修與欠費。本文給一張成本表，每一項寫明法條與…

海砂屋、輻射屋、凶宅、違建：公告會寫嗎？查不到怎麼辦

法院拍賣公告會寫「調查所得」的海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內非自然死亡（強制執行法第 81 條），但沒寫不等於沒有：拍賣物沒有瑕疵擔保（第…

占有人處理：債務人、第三人、租客各怎麼走（含強制遷出）

得標後房子裡還有人，處理方式看他是誰、什麼時候進來的：債務人與同住家屬由法院點交；查封後才進來的第三人同樣點交並可移送偵辦；查封前就在的租客或占有人要看租約真偽…

代標業者值不值得：服務內容、費用行情、合約要看什麼

代標業者沒有專法，跟他們的關係在法律上是民法的委任契約：受有報酬的受任人要盡善良管理人注意，雙方可隨時終止但不利時期終止要賠償；定型化契約受消保法審閱期與顯失公…

投標常見錯誤：保證金票據開錯、投標書漏填、同額競標怎麼處理

法拍投標是一次性的，錯了沒有重來。本文整理 12 個真的會讓投標無效、得標變成負擔、或得標了拿不到房子的錯誤，每一個對應強制執行法或司法院注意事項的條文，並寫出…

💰 稅費與貸款

法拍屋要繳哪些稅：土增稅、契稅、印花稅、登記費誰出

法拍屋的稅費分兩邊：土地增值稅、欠繳的地價稅房屋稅由法院從拍賣價金扣繳，拍定人不另外付；契稅（契價 6%）與登記費（千分之一）由拍定人付；法院權利移轉證書不是雙…

前手欠的地價稅、房屋稅、水電瓦斯、管理費：拍定人要不要扛

前屋主欠的錢分三類：地價稅、房屋稅、土增稅由法院從拍賣價金優先扣繳，拍定人不扛；水電瓦斯費是前用戶與公用事業的契約關係，新用戶依各事業規章申請；管理費最麻煩，公…

房地合一稅：法拍取得日怎麼算、持有多久才划算

法拍取得的房地，將來出售時的房地合一稅「取得日」是拍定人領得權利移轉證書之日（財政部申報作業要點第 4 點），不是登記日也不是得標日。持有 2 年內 45%、超…

法拍屋貸款：為什麼銀行成數低、代墊款怎麼運作

法拍屋貸款難，不是銀行刁難，是程序上卡住：得標後 7 天就要繳足價金，但你要領得權利移轉證書才有所有權、辦完登記才能設定抵押，銀行在你繳款前根本沒有東西可以押。…

執行費與拍賣成本：債權人出的錢最後誰負擔

強制執行要先由債權人繳執行費（執行標的金額每百元 7 角）並預納鑑價、登報等費用；這些費用依強制執行法第 29 條就執行財產先受清償，也就是從拍賣價金第一輪扣。…

自住 vs 投資：持有成本與出場稅負的差別

同一間法拍屋，自住與投資的稅差在四個地方：地價稅自用住宅用地千分之二（土地稅法第 17 條）、房屋稅自住 1.2% 或全國單一自住 1%（房屋稅條例第 5 條）…

📊 數據報告

全台法拍案件分布：各法院、各縣市件數（每月更新）

全國 22 個地方法院目前進行中的法拍公告有多少件、集中在哪些法院與縣市、房屋土地動產各占多少。數字由本站每天兩次同步司法院法拍屋查詢系統的收錄資料即時計算，頁…

拍次分布：一拍、二拍、三拍、應買各占多少

目前進行中的法拍案件，有多少比例是第一次拍賣、多少已經減價到第二拍、第三拍，多少進入應買（特別變賣）；含房屋與純土地分開看。數字由本站收錄資料即時計算，附資料時…

點交比例：哪些縣市不點交的多

目前進行中的法拍案件，公告「點交」欄標示點交、不點交、部分點交、依公告備註的各占多少，以及各縣市的不點交比例排序。數字由本站收錄資料即時計算、附資料時間；件數少…