法拍屋是什麼？法院拍賣、金拍屋、銀拍屋差在哪
大家口中的「法拍屋」，其實是三件不同的事。搞清楚你看的是哪一種，才知道規則是哪一套、該去哪裡查資料、有沒有保障。
一、法院拍賣：強制執行法走的程序
債務人欠錢不還，債權人拿到執行名義（確定判決、拍賣抵押物裁定、本票裁定等，強制執行法第 4 條）之後，向地方法院民事執行處聲請強制執行（第 1 條）。不動產的執行方法是「查封、拍賣、強制管理」（第 75 條）。法院查封、鑑價、公告、開標、發權利移轉證書，整個程序都由法院主持，這就是狹義的法拍屋。
特徵：
- 公告在法院：每一件都有法院的拍賣公告（第 81 條），司法院「法拍屋查詢系統」集中刊登，本站每天同步兩次。
- 沒有瑕疵擔保：拍賣物的買受人對物的瑕疵沒有擔保請求權（第 69 條，不動產依第 113 條準用）。房子漏水、海砂、有人住，得標後不能回頭找法院或債務人。
- 原則上不能進屋看：只能看公告、查封筆錄與外觀；公告定有察看日時的例外（第 81 條第 2 項第 8 款）。
- 競價方式是投標：密封投標、當眾開標（第 85 條至第 90 條），不是現場喊價。
二、金拍屋：金融機構委託公正第三人拍賣
金融機構或不良債權受讓人，就已取得執行名義的債權，可以把債務人提供第一順位抵押的不動產，委託主管機關認可的「公正第三人」公開拍賣（金融機構合併法第 11 條第 2 項）。同條第 4 項也允許公正第三人受法院委託與監督，依強制執行法辦理金融機構聲請的執行事件。目前實務上這個公正第三人是台灣金融資產服務公司，所以俗稱「金拍屋」。
特徵：程序設計貼近法院拍賣（投標、底價、減價），但執行單位不是法院；看屋、拍賣條件以該公司當次公告為準。本站不收錄金拍屋。
三、銀拍屋：銀行承受後自己賣
法院拍賣沒人買時，債權銀行可以用該次底價「承受」（第 91 條）。銀行取得的不動產不能一直抱著，依銀行法第 76 條，因行使抵押權取得的不動產應自取得之日起四年內處分。銀行自己出售、或委託仲介出售的，就是「銀拍屋」。
特徵：這是一般的買賣（民法第 345 條），可以議價、通常可以看屋、簽的是買賣契約；賣方是銀行，產權相對單純，但價格也不再是法院底價。
三種一次比較
| 法院拍賣 | 金拍屋 | 銀拍屋 | |
|---|---|---|---|
| 主持單位 | 地方法院民事執行處 | 公正第三人（受金融機構委託） | 銀行自己或委託仲介 |
| 法律依據 | 強制執行法 | 金融機構合併法第 11 條＋強制執行法 | 民法買賣 |
| 價格怎麼定 | 法院核定底價，投標競價 | 依公告底價投標 | 議價 |
| 看屋 | 原則不可 | 依公告 | 通常可以 |
| 瑕疵擔保 | 無（第 69 條） | 依公告條件 | 依契約與民法 |
| 到哪裡查 | 司法院法拍屋查詢系統（本站同步） | 台灣金融資產服務公司 | 各銀行 |
先搞清楚自己要的是哪一種
想要「程序公開、底價公開、每一件都有法院文件」的，看法院拍賣；想要「可以看屋、可以談價」的，銀拍屋比較接近一般買房。本站只做法院拍賣：全國 22 個地方法院進行中的公告都在找法拍裡，每件附官方公告 PDF，每個標籤旁邊寫依據。
常見問題
法拍屋一定比市價便宜嗎？
不一定。法院拍賣的底價是鑑定人估定、法院核定的「拍賣最低價額」（強制執行法第 80 條），得標價由投標人競價決定；一拍底價未必低於市價，減價拍賣後才可能明顯低於行情。本站不做估價，請自行比對實價登錄。
法拍屋可以先進去看嗎？
法院拍賣原則上不開放入內看屋，只能看公告、查封筆錄與現場外觀；公告若定有「應買人察看拍賣物之日時」才可以（強制執行法第 81 條第 2 項第 8 款）。金拍屋與銀拍屋由執行單位或銀行決定，通常比法院拍賣容易安排看屋。
本站收錄的是哪一種？
AI法拍雷達只同步司法院「法拍屋查詢系統」的法院拍賣公告，不含金拍屋與銀拍屋。
延伸閱讀
設好縣市、類型、底價、拍次，符合的新公告就通知你
免費設定法拍雷達 →- 強制執行法第 1 條、第 4 條、第 75 條（全國法規資料庫）
- 強制執行法第 69 條（拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權）、第 113 條（不動產準用）
- 強制執行法第 81 條（拍賣公告應載事項）
- 金融機構合併法第 11 條（委託公正第三人公開拍賣）
- 銀行法第 76 條（行使抵押權取得之不動產應於四年內處分）
- 民法第 345 條（買賣）
- 司法院法拍屋查詢系統
本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。