法拍屋 20 個常見問題（短答＋連到對應長文）
每題三句內回答，想看法條與細節點進長文。問題依知識庫的分類排。
新手入門
法拍屋跟一般買房差在哪？
法院主持、密封投標、不能進屋看、沒有瑕疵擔保（強制執行法第 69 條）、得標後 7 天繳清。金拍屋與銀拍屋是另外兩種來路。 → 法拍屋是什麼
整個流程要多久？
公告到開標至少 14 日（第 82 條）；得標後約 7 日繳款、5 日內發權利移轉證書、領證書後一個月內登記；點交視案件而定。 → 法拍流程全覽
公告上哪一欄最重要？
第 1 款的占有使用情形與特殊情事、第 7 款的不點交原因、第 6 款的應買資格。這三欄決定該不該投。 → 看懂法院拍賣公告
每一拍一定減 20% 嗎？
不一定，20% 是上限（第 91、92 條）；注意事項第 52 點要求法官斟酌，不宜一律減 20%。 → 一拍、二拍、三拍、應買
「不點交」是什麼意思？
法院不替你排除占有人。第 99 條只點交債務人與查封後占有的第三人，查封前就在的第三人要自己處理。 → 點交與不點交
制度解析
保證金要準備多少？怎麼繳？
公告第 2 款的金額，通常是底價 10%–30%（注意事項第 47 點）；用現金、銀行即期本票或劃線支票，沒繳投標無效（第 89 條）。 → 投標怎麼投
得標後沒繳錢會怎樣？
法院再拍賣、你不得應買、再拍價金較低的差額由你負擔、保證金先抵（第 68-2 條）。 → 得標後 7 天內繳款
拿到權利移轉證書就是我的了嗎？
是，領得證書之日取得所有權（第 98 條）；但要出售或設定抵押要先登記（民法第 759 條），登記逾一個月有罰鍰。 → 權利移轉證書與所有權取得
前屋主的房貸要我還嗎？租客要搬嗎？
抵押權因拍賣消滅，不用還。查封前的合法租約跟著房子走（民法第 425 條）；抵押後成立且影響抵押權的租賃法院可除去。 → 抵押權、租賃、其他負擔
得標了房子還可能是別人的？
可能。共有人、基地承租人、耕地承租人等優先承買權人可用你的得標價買走。公告會載明，投標前查謄本。 → 優先承買權
看好的案子突然停拍，為什麼？
常見是債務人拍定前提出現款撤銷查封（第 58 條）、債權人撤回、審判法院裁定停止執行（第 18 條）、債務人進入破產或更生清算程序。 → 為什麼拍賣會突然停
公司可以買農地嗎？
耕地不行，私法人不得承受（農業發展條例第 33 條）。原住民保留地只有原住民能承受；外國人另有土地法第 17、20 條限制。 → 誰不能買
實戰技巧
不能進去看，怎麼評估屋況？
讀公告 PDF、閱覽查封筆錄、調謄本、看外觀問鄰居；公告沒寫的瑕疵得標後不能主張。 → 現場怎麼看
出價怎麼算？
願付總成本減去契稅、登記費、資金成本、點交或協商成本、整修預備金，剩下的才是投標價上限。本站不估價。 → 出價怎麼算
公告沒寫海砂屋就不是海砂屋嗎？
不是。公告只寫法院調查所得（第 81 條），沒有瑕疵擔保（第 69 條）；海砂屋、輻射屋自己向主管機關查。 → 海砂屋、輻射屋、凶宅、違建
代標業者要不要找？
他們賣的是時間與經驗，不保證得標、不承擔瑕疵、費用無法定上限；合約看費用基準、投標名義、代墊條款、點交責任。 → 代標業者值不值得
稅費與貸款
法拍屋要繳哪些稅？
契稅（契價 6%）與登記費（千分之一）由你付；土增稅與前手欠的地價稅房屋稅由法院從價金扣繳；權利移轉證書不在印花稅課徵範圍。 → 法拍屋要繳哪些稅
前屋主欠的管理費我要付嗎？
實務見解分歧：公寓大廈管理條例第 24 條的繼受人是否包括法院拍定人、是否包括已欠費用，法院判決有不同結論。投標前先向管委會問清欠費金額。 → 前手欠的費用要不要扛
房地合一稅的取得日怎麼算？
拍定人領得權利移轉證書之日（財政部申報作業要點第 4 點）。持有 2 年內 45%、2–5 年 35%、5–10 年 20%、10 年以上 15%；自住符合要件免稅 400 萬。 → 房地合一稅
可以貸款買法拍屋嗎？
可以，但順序是先繳清、領證書、登記，才能設定抵押撥款；7 天內多半要自備款或代墊。條件依各銀行公告，本站不引數字。 → 法拍屋貸款
還沒回答到的
執行費誰付、自住與投資的稅差、共有物變價分割、占有人怎麼處理、投標常見錯誤，各有專文：執行費與拍賣成本、自住 vs 投資、共有物變價分割拍賣、占有人處理、投標常見錯誤。法規原文與官方連結在法規與官方連結總表。
延伸閱讀
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