自住 vs 投資：持有成本與出場稅負的差別
法拍屋買來自住還是投資，法律沒有限制，但稅差很大。差在四個稅，每個稅的「自住」定義都不一樣，法拍還多一個「什麼時候開始算」的問題。
總表
| 稅 | 自住 | 非自住／投資 | 法條 |
|---|---|---|---|
| 地價稅（每年） | 自用住宅用地千分之二，一處為限，都市 3 公畝內 | 一般稅率累進 | 土地稅法 §17 |
| 房屋稅（每年） | 1.2%；全國僅一戶且現值在一定金額以下 1% | 2%–4.8% 差別稅率；出租申報租賃所得達標準者 1.5%–2.4% | 房屋稅條例 §5 I 1 |
| 土地增值稅（出售時） | 自用住宅用地 10%，一生一次；符合要件可一生一屋 | 一般稅率累進 | 土地稅法 §34 |
| 房地合一稅（出售時） | 免稅 400 萬，超過部分 10%（設籍居住連續 6 年等） | 45%／35%／20%／15% 依持有期間 | 所得稅法 §4-5、§14-4 |
一、地價稅：自用住宅用地
土地稅法第 17 條：合於規定的自用住宅用地，都市土地面積未超過 3 公畝、非都市未超過 7 公畝部分，地價稅按千分之二計徵；土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬以一處為限。要件涉及設籍與無出租營業，向地方稅捐機關申請核定。
二、房屋稅：自住 1.2%，單一自住 1%
房屋稅條例第 5 條第 1 項第 1 款：供自住使用者為房屋現值 1.2%；本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶、供自住且房屋現值在一定金額以下者 1%。自住要件（第 4 項）：本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，且無出租或供營業。其他住家用房屋 2%–4.8%，由各縣市按全國持有戶數訂差別稅率（第 2 項）。
三、土地增值稅：自用住宅用地 10%
土地稅法第 34 條：出售自用住宅用地，都市 3 公畝、非都市 7 公畝內部分的土地漲價總數額按 10% 徵收；出售前一年內曾供營業或出租者不適用；以一次為限。用過一次後再出售，符合五個要件可不受一次限制：面積都市 1.5 公畝或非都市 3.5 公畝內、出售時無其他房屋、持有六年以上、設籍且持有該自用住宅連續滿六年、出售前五年內無營業或出租。
四、房地合一稅：自住免稅 400 萬
所得稅法第 4-5 條第 1 項第 1 款：個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年；交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用；六年內未曾適用。符合者所得額 400 萬以內免稅，超過部分 10%（第 14-4 條第 3 項第 1 款第 8 目）。不符合的依持有期間 45%、35%、20%、15%，細節見房地合一稅。
五、法拍特有的起算問題
- 持有期間從拍定人領得權利移轉證書之日起算（作業要點第 4 點）。
- 居住與設籍要實際搬進去才能開始：可點交的案件，點交完成後；不點交的，要等協商或訴訟結束。從證書日到實際入住的這段時間算持有、不算居住，六年要件從入住設籍起算。
- 房屋稅與地價稅的自住稅率要向稅捐機關申請，核定後才適用；登記完成、設籍完成前都是一般稅率。
- 投資出租：出租期間不符合自住要件，將來出售時房地合一的自住免稅與土增稅自用稅率都會失去（六年內無出租）。
六、把稅差算進決定
自住的稅優惠要靠「六年」累積，法拍因為點交時間而比一般買賣晚起算；投資出租的房屋稅差別稅率與出售時的 35%–45% 稅率，是持有成本與出場成本的主要來源。本站不替你判斷該自住還是投資，只把法條與要件列出來，請把它們放進出價成本表。
常見問題
法拍得標後馬上設籍就算自住嗎？
要實際居住。房屋稅自住要件是本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記且無出租或供營業（房屋稅條例第 5 條第 4 項）；房地合一自住免稅要設籍、持有並居住連續滿六年（所得稅法第 4-5 條）。點交完成、搬進去後才能開始算居住，不點交的案件更晚。
自用住宅用地地價稅只能一處嗎？
是。土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率以一處為限（土地稅法第 17 條第 3 項）。面積上限是都市土地 3 公畝、非都市 7 公畝。
投資出租的房屋稅是多少？
住家用非自住房屋由各直轄市、縣市政府按全國總持有戶數訂差別稅率，法定範圍是 2% 至 4.8%；出租且申報租賃所得達當地一般租金標準者為 1.5% 至 2.4%（房屋稅條例第 5 條第 1 項第 1 款）。實際稅率看房屋所在地政府的規定。
延伸閱讀
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免費設定法拍雷達 →- 土地稅法第 17 條（自用住宅用地地價稅千分之二）、第 34 條（自用住宅用地土增稅 10%）
- 房屋稅條例第 5 條（住家用自住 1.2%／單一自住 1%、非自住差別稅率）
- 所得稅法第 4-5 條（自住房地免稅 400 萬）、第 14-4 條（稅率）
- 財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第 4 點（強制執行取得日）
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