稅費與貸款

房地合一稅：法拍取得日怎麼算、持有多久才划算

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

法拍買進時不課房地合一稅，但它決定你以後賣時要繳多少。三個關鍵：取得日怎麼算、成本怎麼認、持有期間落在哪一級。

一、取得日：領得權利移轉證書那天

財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第 4 點明定：因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權者，取得日為拍定人領得權利移轉證書之日。這跟強制執行法第 98 條「自領得證書之日起取得所有權」一致。不是得標日、不是繳款日、也不是登記日。持有期間從這一天起算，證書上的日期要留好。

二、適用範圍

民國 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，交易所得依第 14-4 條至第 14-8 條課稅（所得稅法第 4-4 條）。法拍取得日在 105 年以後的，將來出售都適用。

三、所得怎麼算

出價取得者：所得額＝成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用（第 14-4 條第 1 項）。再減除當次交易依公告土地現值計算的土地漲價總數額後，按稅率計算，不併入綜合所得（第 3 項）。

項目	法拍怎麼認	要留什麼
原始取得成本	繳給法院的價金（保證金＋尾款）	法院價金收據、權利移轉證書
取得費用	契稅、登記費、代書費、代標服務費等	完稅證明、收據、合約
改良費用	整修、裝潢等增加價值的支出	統一發票、合約
移轉費用	出售時的仲介費、廣告費等	收據

沒有單據的，稽徵機關可以依查得資料核定成本；費用未提示者按成交價 3% 計算、上限 30 萬（第 14-6 條）。法拍的價金收據一定要保存。

四、稅率看持有期間

持有期間（從領證書日起算）	稅率	依據
2 年以內	45%	§14-4 III 1 (1)
超過 2 年、未逾 5 年	35%	§14-4 III 1 (2)
超過 5 年、未逾 10 年	20%	§14-4 III 1 (3)
超過 10 年	15%	§14-4 III 1 (4)
非自願因素（調職、非自願離職等財政部公告者）5 年內出售	20%	§14-4 III 1 (5)
符合自住要件，超過免稅額 400 萬的部分	10%	§14-4 III 1 (8)

五、自住免稅：法拍要多等點交

符合第 4-5 條第 1 項第 1 款的自住房地，所得額 400 萬以內免稅、超過部分 10%。要件三個：本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年；交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用；交易前六年內未曾適用本款。法拍的特殊之處：持有從證書日起算，但「居住」要點交完成、實際搬進去設籍後才開始，兩者不同時起算；不點交的案件，六年的起算會更晚。自住與投資的其他稅負差別見自住 vs 投資。

六、申報

出售時不論有無應納稅額，於完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內申報（第 14-5 條）。買進時不用申報房地合一，只申報契稅（見法拍屋要繳哪些稅）。

七、原屋主那一邊

作業要點第 3 點：因強制執行於登記前已移轉所有權者，交易日為拍定人領得權利移轉證書之日。被拍賣的原屋主，其房地若是 105 年以後取得，也要在 30 日內申報。這篇寫給拍定人，原屋主的情形請洽稅捐機關。

⚠️ 本文只列法條與計算結構，不替你算「持有幾年最划算」；那取決於你的買價、賣價、費用與用途，而賣價沒有人能預測。

常見問題

取得成本是拍定價嗎？

出價取得者，所得額＝成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用（所得稅法第 14-4 條第 1 項）。法拍的原始取得成本就是你繳給法院的價金；契稅、登記費、代書費等取得費用與整修改良費用可以列，前提是保留單據。未提示費用證明的，稽徵機關按成交價 3% 計算、以 30 萬為限（第 14-6 條）。

什麼時候要申報？

不論有無應納稅額，應於房屋土地完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內申報（第 14-5 條）。這是「出售時」的義務；法拍買入時不用申報房地合一稅，只要申報契稅。

被法拍的原屋主也要申報嗎？

要。作業要點第 3 點：因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權者，交易日為拍定人領得權利移轉證書之日。原屋主的房地若是 105 年 1 月 1 日以後取得，應就拍賣所得申報；本文主要寫給拍定人，原屋主請洽稅捐機關。

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法源依據（條文查證日期：2026-10-05）

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