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法拍屋要繳哪些稅：土增稅、契稅、印花稅、登記費誰出

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

先記一個原則：法院扣的，你不用再付；法院不管的，你自己申報。下面逐項。

總表

一、土地增值稅：法院扣，你不付

土地有償移轉的土增稅納稅義務人是原所有權人（土地稅法第 5 條）。法拍是有償移轉，所以是債務人的稅。它優先於一切債權及抵押權（稅捐稽徵法第 6 條第 2 項），法院在拍定後五日內把拍定價額通知稅捐機關核課，從拍賣價金代為扣繳（第 3 項）。它影響的是債權人能分到多少，不是你的成本。

二、欠繳的地價稅、房屋稅：同樣從價金扣

同一條第 3 項涵蓋地價稅、房屋稅與營業稅。債務人欠的這些稅，由法院從價金扣繳，拍定人不承接。拍定後你成為所有權人，之後年度的地價稅、房屋稅才是你的（土地稅法第 3 條、房屋稅條例第 4 條）。前手欠的其他費用（管理費、水電）另有規則，見前手欠的費用要不要扛。

三、契稅：你申報、你繳

• 要不要繳：向法院標購拍賣的不動產仍應申報繳納契稅（契稅條例第 11 條），由買受人申報納稅（第 4 條）。土地在開徵土地增值稅的區域免徵契稅（第 2 條但書），實務上幾乎所有土地都在該區域，所以契稅主要落在房屋。
• 稅率：買賣契稅為契價的 6%（第 3 條）。
• 契價：以不動產評價委員會評定的標準價格為準，但依第 11 條取得的不動產移轉價格低於評定價格者，從其移轉價格（第 13 條）。
• 期限：以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日，三十日內申報（第 16 條第 4 項）。

四、印花稅：權利移轉證書不貼

印花稅的課徵範圍是印花稅法第 5 條列的憑證，不動產部分是「設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」。法院權利移轉證書是法院發給的，不是雙方書立的契據；稅捐機關的法拍稅務說明也指出權利移轉證書非屬印花稅課徵範圍。

五、登記費

申請土地權利變更登記，按申報地價或權利價值的千分之一繳納登記費（土地法第 76 條）。逾一個月申請有罰鍰，見權利移轉證書與所有權取得。

營業稅與營利事業的情形

稅捐稽徵法第 6 條第 2 項把「法院執行拍賣或變賣貨物應課徵之營業稅」也列為優先，第 3 項一併由法院扣繳。拍賣的若是營業人的房屋（例如公司名下的廠房、店面），房屋部分可能涉及營業稅，同樣在價金分配時處理，拍定人不另外付。以公司名義拍定的，取得成本與日後出售的所得稅適用營利事業的規定（所得稅法第 24-5 條），與個人的房地合一稅不同，請洽會計師或稅捐機關。

六、以後賣掉的稅

出售時的房地合一稅是另一套，取得日與持有期間從領得權利移轉證書那天算，見房地合一稅。

辦理順序

1. 繳足價金 → 法院扣繳土增稅等 → 發權利移轉證書。
2. 領證書之日起 30 日內申報契稅，取得完稅證明。
3. 一個月內帶證書、完稅證明到地政事務所辦登記，繳登記費。
4. 向稅捐機關辦地價稅、房屋稅納稅義務人變更。

把契稅與登記費放進出價成本表再投標。

常見問題

契稅的契價是用拍定價算嗎？

契價原則以當地不動產評價委員會評定的標準價格為準；但向法院標購拍賣取得的不動產，移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格（契稅條例第 13 條）。也就是取評定現值與拍定價較低者。土地在開徵土地增值稅的區域免徵契稅（第 2 條但書），所以契稅主要是房屋部分。

契稅什麼時候要申報？

向法院標購拍賣的不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日，三十日內向當地稽徵機關申報（契稅條例第 16 條）。辦所有權登記要先有完稅證明。

法院會幫我算稅嗎？

法院負責的是土地增值稅、地價稅、房屋稅、營業稅的扣繳：拍定後五日內把拍定價額通知稅捐機關核課，從價金代為扣繳（稅捐稽徵法第 6 條第 3 項）。契稅與登記費要你自己申報繳納。

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