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出價怎麼算：底價、市價、稅費、點交成本一次攤開

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

出價不是「底價加一點」，是「我願意為這間房付的總成本，減掉得標價以外的所有支出」。先把支出列完，剩下的才是投標價的上限。

第一步：先有一個自己算的市價

底價是鑑定人估、法院核定的（第 80 條），注意事項第 42 點要求「儘量與市價相當」，所以一拍底價通常不是折扣價；減價後的底價才會明顯低於估值。市價請自己用實價登錄同路段、同屋齡、同樓層的成交比出來，不要用仲介或代標業者給的數字。本站不提供估價。

第二步：攤開得標價以外的成本

第三步：倒推投標價

投標價上限 ＝ 你願意付的總成本 － 上表各項。舉一個純示範的算式（數字是假設，不是任何案件）：

願付總成本 1,000 萬；契稅與登記費估 15 萬；代墊與利息估 10 萬；整修預備金 50 萬；可點交的搬運清理 5 萬。
投標價上限 ＝ 1,000 － 15 － 10 － 50 － 5 ＝ 920 萬。
若公告寫不點交，再扣協商補貼或訴訟期間的持有成本，上限會更低。

算出上限後，再看底價：底價高於上限就不投；低於上限的差距，才是你跟其他投標人競爭的空間。

資金時間軸也要算

成本不只金額，還有「錢被押多久」：

• 開標前：保證金（底價 10–30%）開成票據押在法院，沒得標當場退還，但這段期間它不能動。
• 得標後 7 天：尾款要繳足。自備款沒有的，代墊或過橋資金的利息從這裡開始算。
• 領證書後：辦登記、繳契稅；有貸款的這時才能對保撥款還代墊。
• 點交或協商期間：可點交的通常以週計，不點交的以月、年計，這段期間你付利息卻不能用房子。
• 有優先承買權人的案件：通知期間內你的資金被綁著，最後可能一場空。

把每一段的天數乘上你的資金成本，加進上面的表。

幾個會讓算式失真的地方

• 只拍建物或只拍土地：另一半不是你的，有法定地上權或推定租賃的問題（見抵押權、租賃、其他負擔），市價比法要用同樣條件的物件。
• 應有部分：你買到的是共有，市價要打折，而且其他共有人可以優先承買。
• 有優先承買權人：得標價可能被照單接走，資金被綁的期間要算進去。
• 同價加價：開標時最高價相同可當場加價（第 90 條），先決定好加到哪裡停。
• 逾期不繳的差額：你出得越高於下一名，繳不出來時的差額風險越大（第 68-2 條）。

本站能幫的部分

案件頁標出底價、拍次、點交、類型，並附公告 PDF；找法拍可以用底價區間篩。數字怎麼比、要不要投，是你的判斷。

常見問題

土地增值稅是我付嗎？

不是。法院拍賣的土地增值稅由法院在拍定後通知稅捐機關核課，並由法院從拍賣價金代為扣繳（稅捐稽徵法第 6 條第 3 項）；它優先於一切債權與抵押權（第 2 項），影響的是債權人能分到多少，不是拍定人另外付。

契稅怎麼算？

向法院標購拍賣的不動產仍應申報繳納契稅（契稅條例第 11 條），買賣契稅稅率為契價的 6%（第 3 條），由買受人申報納稅（第 4 條）。契價的認定與申報期限在稅費類文章說明；開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅（第 2 條但書），所以契稅主要是房屋部分。

底價已經比市價低兩成了，直接出底價可以嗎？

可以，但要先確認「市價」是你自己用實價登錄比出來的，不是別人說的；再把下面的成本表加上去，看總成本是否仍低於你願意付的數字。本站不替你判斷。

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