優先承買權：共有人、基地承租人、耕地承租人會不會把你的標截走
開標時你出價最高，法官宣布你得標。但有一種人可以在之後用你的價格把它買走，而且是合法的。這叫優先承買權，法拍投標前一定要查。
有優先承買權的四種人
| 誰 | 什麼情況 | 法條 | 期限 |
|---|---|---|---|
| 其他共有人 | 拍賣的是共有土地或建物的「應有部分」 | 土地法 §34-1 IV | 依法院通知 |
| 基地的地上權人、典權人、承租人 | 拍賣的是出租或設定地上權的基地 | 土地法 §104 I 前段 | 通知後 10 日 |
| 基地所有權人 | 拍賣的是蓋在別人土地上的房屋 | 土地法 §104 I 後段、民法 §426-2 | 通知後 10 日 |
| 耕地承租人 | 拍賣的是出租的耕地 | 土地法 §107 | 準用 §104，10 日 |
| 其他共有人（變價分割） | 法院判決變賣共有物分配價金的拍賣 | 民法 §824 VII | 依法院通知 |
一、共有人：應有部分拍賣
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（土地法第 34-1 條第 4 項）。法拍債務人的應有部分，就是這種情形。程序上，共有物應有部分第一次拍賣時，執行法院應通知他共有人（強制執行法第 102 條），通知在第一次揭示公告時同時為之，通知書載明他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買（注意事項第 58 點）。
這類案件得標後，其他共有人表示要買，你就買不到。表示不買或逾期不表示的，你才拿得到，而且拿到的是「跟他們共有」的一份，不是整棟房子。
二、基地與房屋互相的優先權
土地法第 104 條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有優先購買之權；順序以登記先後定之。民法第 426-2 條對租地建屋的情形有同樣規定。十日內不表示視為放棄。
實務上常見：拍賣的是一棟蓋在別人土地上的房屋，地主可以優先買；或拍賣的是出租給別人蓋房子的土地，房屋所有人可以優先買。
三、耕地承租人
出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權（第 107 條），準用第 104 條第 2 項的十日規定。拍賣有三七五租約或其他耕地租約的農地時，承租人可以把你的標接走。農地另有應買資格限制，見農地、原住民保留地、工業區土地。
四、變價分割拍賣的共有人
法院判決變賣共有物分配價金的案件，變賣時除買受人本身是共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，兩人以上要買就抽籤（民法第 824 條第 7 項）。這跟第一種不同：第一種拍的是一個人的應有部分，這一種拍的是整個共有物。細節見共有物變價分割拍賣。
程序上會發生什麼
- 法院在拍賣公告載明有優先承買權的情形（注意事項第 43 點第 6 項），並通知優先承買權人到場（第 35 點；無法通知或不到場的，拍賣不停止）。
- 你得標，法院通知優先承買權人：是否以得標價承買。
- 對方表示承買：法院對優先承買人發權利移轉證書（第 56 點第 1 項「優先承買者亦同」），你的保證金退還。
- 對方不買或逾期：你繳款、領證書。
投標前怎麼查
- 公告 PDF 第 1 款與備註：有沒有「共有」「應有部分」「基地出租」「耕地」「優先承買」等字樣。
- 謄本：所有權部有幾個所有權人、持分多少；他項權利部有無地上權、典權；標示部的使用分區是否為農業區。
- 查封筆錄：第三人占有的原因若是租地建屋或耕作，就有第 104、107 條的問題。
有優先承買權的案件不是不能投，而是要有「出價被人照單接走」的心理準備，以及通知期間內資金被綁住的時間成本。
常見問題
優先承買權人用多少錢買？
用你的得標價。法條用語是「以同一價格」（土地法第 34-1 條第 4 項）或「依同樣條件」（第 104、107 條、民法第 426-2 條），對方不必加價，你也不能再加。
他們有多久可以決定？
土地法第 104 條第 2 項：接到出賣通知後十日內不表示者，優先權視為放棄；第 107 條耕地準用；民法第 426-2 條第 2 項也是十日。共有人依第 34-1 條的優先承購，法院依強制執行法第 102 條在第一次拍賣公告時通知。
公告上看得出有沒有優先承買權人嗎？
看得出。注意事項第 43 點第 6 項規定，他人對拍賣標的有優先承買權利等情形應於公告載明。本站案件頁若公告有載，標籤會註明；但請以公告 PDF 原文為準。
延伸閱讀
設好縣市、類型、底價、拍次，符合的新公告就通知你
免費設定法拍雷達 →- 土地法第 34-1 條第 4 項（共有人出賣應有部分，他共有人得以同一價格優先承購）
- 土地法第 104 條（基地承租人、地上權人、典權人及基地所有權人之優先購買權）、第 107 條（耕地承租人）
- 民法第 426-2 條（租地建屋之優先承買權）
- 民法第 824 條第 7 項（變賣共有物時共有人之優先承買權）
- 強制執行法第 102 條（應有部分第一次拍賣應通知他共有人）
- 司法院「辦理強制執行事件應行注意事項」第 35 點（通知優先承買權人）、第 43 點第 6 項（公告載明）、第 56 點第 1 項（優先承買者亦發證書）、第 58 點（通知書載明得以同一價格優先承買）
本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。