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一拍、二拍、三拍、應買（特別變賣）：底價怎麼降、什麼時候進場

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

「三拍才便宜」是法拍圈常聽到的話。便宜是真的，但規則比這句話複雜：減價有上限不是固定值、每一輪債權人都可以把房子承受走、到了應買階段條件又變。先把法條讀一次。

一拍：底價＝法院核定的鑑價

第一次拍賣的最低價額，是鑑定人估定、法院核定的（第 80 條）。這個數字通常接近鑑價時的市場行情，所以一拍得標的人相對少，競爭也少。

拍賣期日無人應買、或最高出價未達底價，到場的債權人可以在該期日終結前聲明，用該次底價承受（第 91 條第 1 項）。債權人承受後法院直接發權利移轉證書，案件就結束了。這表示：每一輪減價都可能是最後一輪，不是你等得越久它就一定會越便宜。

沒人承受，法院定期再拍，底價酌減，「酌減數額不得逾百分之二十」（第 91 條第 2 項）。注意是上限：注意事項第 52 點要求法官斟酌當地經濟狀況減適當金額，不宜一律減 20%。再拍期日距公告不得少於 10 日、多於 30 日（第 93 條）。

二拍還是沒人買，準用前條再減價，酌減不得逾「減定之拍賣最低價額」的 20%（第 92 條）。注意基準是減過一次後的底價，所以兩次都減滿的話，三拍底價是一拍的 0.8 × 0.8 = 64%，不是 60%。

經二次減價仍未拍定，債權人不願承受或依法不得承受時，法院應於第二次減價拍賣期日終結後 10 日內公告：願買受者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示；法院詢問債權人及債務人意見後，許其買受（第 95 條第 1 項）。

幾個跟投標不同的地方：

先到先買，不是競標：三個月內誰先表示應買、法院許可，就是誰的；但「依原定拍賣條件」，價格是三拍的底價，不能再殺。
債權人這時仍可承受（同項後段）。
三個月內債權人可以喊停：無人應買前，債權人得聲請停止應買程序，另行估價或減價拍賣（第 2 項）。如果再拍仍未拍定、無人承受，或債權人沒在期限內聲請，視為撤回執行，案件下架。

本站把這類案件標為「應買」，在各法院頁用獨立區塊列出，資料來自法院系統的程序欄位。

這題沒有標準答案，只有取捨：

本站不替你算「第幾拍最划算」，那需要你自己對市價的判斷。我們能做的是：案件頁標出目前拍次與底價，設了法拍雷達的人，同一件案子減價再公告時會收到通知，不用每天盯。

⚠️ 應買階段的案件沒有開標日，三個月內隨時可能被人買走或被債權人聲請停止；看到想要的不要等。

不一定。法條規定的是上限：減價「不得逾百分之二十」（強制執行法第 91 條第 2 項、第 92 條）。司法院注意事項第 52 點更明文要求執行法官斟酌當地經濟狀況減少適當金額，「不宜一律減少原拍賣最低價額百分之二十」。實際減多少看公告。

法條沒有「四拍」這個詞。經二次減價未拍定後，法院公告三個月內可依原定條件應買（第 95 條第 1 項）；這三個月內債權人也可以聲請另行估價或減價拍賣（第 2 項），實務上有人把這次再拍賣叫四拍。本站標籤用法院系統的欄位，不自創名稱。

債權人未於期限內聲請另行估價或減價拍賣，或再拍仍未拍定也無人承受者，視為撤回該不動產的執行（第 95 條第 2 項）。案件會從系統消失，本站會標為「公告已下架」。

設好縣市、類型、底價、拍次，符合的新公告就通知你

法源依據（條文查證日期：2026-10-05）

本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。