立即登入 →

AI法拍雷達 › 法拍知識庫 › 新手入門

新手入門

第一次投標前的查核清單（自住／投資通用）

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

這份清單不教你出多少錢，只確保你投之前每件該看的都看過。五組、二十項，每項後面是依據。

A. 資格與條件

  1. 公告第 6 款有沒有應買資格限制。農地、原住民保留地等有法定資格，資格不符的應買無效（第 81 條第 2 項第 6 款；注意事項第 51 點）。
  2. 有沒有優先承買權人。公告或查封筆錄若載明共有人、基地承租人等有優先承買權（例如民法第 426-2 條），你得標後他們可以依同樣條件把房子買走。得標不等於一定拿得到。
  3. 拍賣的標的範圍：只拍建物？只拍土地？建物與基地一起？只拍債務人的應有部分？應有部分的案件得標後是跟別人共有（注意事項第 43 點第 5 項要求公告載明）。

B. 文件與現場

  1. 公告 PDF 逐欄讀完，八款一項不漏（見看懂法院拍賣公告）。本站案件頁附原始 PDF。
  2. 閱覽查封筆錄：公告第 5 款寫了時間地點。筆錄有查封當天的實況、占有人陳述、調查所得的特殊情事（第 77 條）。
  3. 到地政事務所調謄本：確認所有權人、抵押權、其他他項權利、有無限制登記。抵押權因拍賣消滅（第 98 條第 3 項），但地上權、租賃等可能跟著走（第 2 項）。
  4. 現場至少去一次：有沒有人住、信箱、水電錶、鄰居與管理員怎麼說。公告寫「空屋」也要去。
  5. 記住沒有瑕疵擔保：海砂、輻射、漏水、凶宅，公告只寫法院查到的；沒寫不代表沒有，得標後不能主張（第 69 條、第 113 條）。
  6. 查實價登錄與周邊成交：底價是法院核定的鑑價（第 80 條），不是便宜的保證；本站不估價，請自己比。

C. 錢

  1. 保證金：公告第 2 款的金額，通常是底價的 10%–30%（注意事項第 47 點）。準備銀行即期本票或劃線支票，抬頭依該法院公告指示。
  2. 尾款 7 天：公告第 4 款的繳款期限，多為得標後 7 日，不得延展（注意事項第 36、43 點）。貸款的話，先問銀行法拍屋貸款能不能在 7 天內撥款，或是否需要代墊。
  3. 逾期的代價算過了嗎：再拍賣、不得應買、差額負擔、保證金抵充（第 68-2 條）。
  4. 稅費與其他成本：契稅、登記費、點交後的整理、不點交的協商或訴訟成本。細節見法拍屋要繳哪些稅與前手欠的費用要不要扛，投標前至少要列出來。

D. 占有與點交

  1. 公告寫可以點交還是不點交，不點交的原因是什麼（第 81 條第 2 項第 7 款）。
  2. 第三人占有的原因與租約存續期間（公告第 1 款、查封筆錄）。租約是否已被法院除去。
  3. 不點交的案件，你有沒有時間與預算走協商或訴訟（見點交與不點交）。第一次投標，建議只投可以點交的。

E. 投標當天

  1. 投標書用法院的格式，載明姓名、住址、願買的不動產、願出的價額（第 87 條）；金額大小寫一致，低於底價無效。
  2. 保證金收據、身分證件、印章帶齊；通訊投標的依公告寫的寄達地址與期限（注意事項第 46 點）。
  3. 投標書投入標匭後不能撤回或變更。出價前想清楚。
  4. 最高價相同怎麼辦：當場加價，無人加價就抽籤（第 90 條）。先決定好你的上限。

投完之後

得標：7 天內繳清、領權利移轉證書（第 97 條）、取得所有權（第 98 條）、聲請點交（第 99 條）、辦登記（民法第 759 條）。沒得標：保證金當場退還。

整個流程見法拍流程全覽。用找法拍篩出「可點交」的案件開始看，設好法拍雷達，新公告與減價會通知你。

常見問題

保證金要準備多少？

看公告第 2 款寫的金額。法院依強制執行法第 86 條酌定，司法院注意事項第 47 點規定宜為底價的 10% 至 30%，有圍標之虞可提高。用現金、銀行即期本票或劃線支票繳，沒繳的投標無效（第 89 條）。

得標後反悔可以嗎？

代價很高。逾期不繳價金，法院再拍賣，你不得再應買，再拍價金較低的差額由你負擔，保證金先抵不足再追（第 68-2 條）。投標書投入標匭後也不能撤回或變更。

投標前可以進屋看嗎？

公告定有「應買人察看拍賣物之日時」才可以（第 81 條第 2 項第 8 款）；沒定的只能看外觀、問鄰居、閱覽查封筆錄。

延伸閱讀

設好縣市、類型、底價、拍次，符合的新公告就通知你

免費設定法拍雷達 →
法源依據（條文查證日期：2026-10-05）

本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。