點交與不點交：差在哪、為什麼不點交的便宜
同一條街、同樣坪數的兩件法拍屋，一件底價明顯低，公告上多半寫著「不點交」。這三個字是法拍最大的風險分水嶺，先弄懂法律上它到底是什麼。
點交是什麼：法院替你清場
強制執行法第 99 條第 1 項：債務人應交出的不動產，現為債務人占有、或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。屋內的動產也一併處理：取去點交給債務人或其家屬，沒人接收就暫付保管、限期領取（第 100 條）。點交後原占有人又跑回去住的，法院得依聲請再解除占有（第 99 條第 3 項）。
白話：得標、繳款、拿到權利移轉證書之後，你向執行處聲請點交，法院定期日到場，把人與東西請出去，鑰匙交到你手上。你不必自己面對占有人。
不點交是什麼：法院不管占有人
第 99 條只涵蓋兩種占有：債務人自己，以及查封後才進來的第三人。查封前就已經有第三人占有的，不在點交範圍——除非第三人對自己「查封前無權占有」不爭執，或者占有的根據是被法院除去的租賃（第 99 條第 2 項）。所以常見的不點交原因是：
- 查封前就有租客，租約依民法第 425 條對買受人繼續有效。
- 第三人主張有使用借貸、地上權或其他占有權源，法院查封時無法認定是無權占有。
- 占有情形法院查不清楚。注意事項第 43 點第 4 項禁止公告只寫「占有使用情形不明，拍定後不點交」，法院必須寫出占有原因與不能點交的事由；看到寫得含糊的公告，去閱覽查封筆錄。
公告一定會寫：第 81 條第 2 項第 7 款規定「拍賣後不點交者，其原因」是必載事項。
租約會不會跟著房子走
兩條法條決定：
- 跟著走：民法第 425 條買賣不破租賃——租賃物交付後所有權讓與第三人，租約對受讓人繼續存在；強制執行法第 98 條第 2 項也明定原有的租賃關係隨同移轉。但第 425 條第 2 項有例外：未經公證、期限逾五年或未定期限的不動產租約，不適用。
- 被除去：抵押權設定之後才成立的租賃，影響抵押權人受償的，法院得除去租賃後拍賣（民法第 866 條第 2 項、強制執行法第 98 條第 2 項但書）。除去後的租客就是第 99 條第 2 項的情形，可以點交。
公告上會寫租賃的存續期間與是否除去；本站案件頁的「點交」標籤旁會附公告原句。
不點交的房子，得標後要做什麼
- 繳足價金、領權利移轉證書，取得所有權（第 97、98 條）。
- 與占有人協商：補貼搬遷、等租約到期、承接租約收租。這一步沒有法條，全靠談。
- 談不成就打官司：依民法第 767 條請求返還房屋（租約有效的要等到期或另有終止事由），判決確定後再聲請強制執行，法院依第 124 條解除占有。這段時間以月、年計，中間房子不能用也不能收租。
為什麼不點交的便宜
底價是鑑定人估的（第 80 條），鑑價會考慮占有狀況；更重要的是投標人會把上面那段時間與費用、以及談不成的風險，從出價裡扣掉。便宜是風險的對價，不是撿到。
投標前怎麼判斷
| 看什麼 | 在哪裡看 |
|---|---|
| 可否點交、不點交的原因 | 公告第 7 款；本站「點交」標籤附原句 |
| 占有人是誰、占有原因、租約存續期間 | 公告第 1 款、查封筆錄（第 77 條） |
| 租賃是否已被法院除去 | 公告會載明「除去租賃」或類似字樣 |
| 現場實際有沒有人住 | 自己去看，公告寫空屋也要看 |
在找法拍可以直接用「點交」條件篩選。第一次投標的人，建議先從可以點交的案件開始。
常見問題
公告寫「可以點交」，得標後就馬上能搬進去嗎？
不是馬上。要先繳足價金、領得權利移轉證書取得所有權（第 97、98 條），再向執行法院聲請點交；法院排定期日解除占有、點交給你，有人拒絕交出時可請警察協助（第 99 條第 1 項）。
不點交的房子，裡面的人我能自己請走嗎？
不能自力救濟。不點交表示法院不替你排除占有人，你取得所有權後要自己依民法第 767 條等規定對占有人起訴請求返還，勝訴確定後再聲請強制執行（第 124 條）。有租約且租約有效的，還要等租期屆滿。
有租約的房子一定不點交嗎？
不一定。查封前成立、對抗得了買受人的租賃（民法第 425 條）原則上隨同移轉，不點交；但租賃是在抵押權設定之後才成立、影響抵押權的，法院得除去租賃後拍賣（民法第 866 條、強制執行法第 98 條第 2 項但書），這種公告會寫可以點交。看公告怎麼寫。
延伸閱讀
設好縣市、類型、底價、拍次，符合的新公告就通知你
免費設定法拍雷達 →- 強制執行法第 99 條（點交）、第 100 條（屋內動產）
- 強制執行法第 98 條（租賃關係隨同移轉與除去）
- 強制執行法第 124 條（交出不動產之執行）、第 81 條第 2 項第 7 款（不點交原因）
- 民法第 425 條（買賣不破租賃）
- 民法第 866 條（抵押權設定後之租賃得除去）
- 民法第 767 條（所有權人之返還請求權）
- 司法院「辦理強制執行事件應行注意事項」第 43 點（公告應載明可否點交及不能點交之事由）
本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。