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法拍流程全覽：從查封、鑑價、公告到拍定、點交

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 4 分鐘 · ← 回知識庫

法拍流程長、名詞多，但每一站都有法條。先看整張時間軸，再看每一站在做什麼。

站	做什麼	誰	法條
1	拿到執行名義、聲請強制執行、繳執行費	債權人	§4、§28-2
2	查封（登記機關查封登記、揭示）、作查封筆錄、調查現況與占有	法院	§76、§77、§77-1
3	鑑定人估價、法院核定拍賣最低價額（底價）	法院	§80
4	拍賣公告（法院網站揭示），公告到開標至少 14 日	法院	§81、§82、§84
5	密封投標、繳保證金、當眾開標、最高價得標	投標人	§85–§90
6	沒人買：債權人承受，或減價（每次不逾 20%）再拍；二次減價後公告應買三個月	法院、債權人	§91、§92、§95
7	得標人在公告期限內繳足價金（實務多為 7 日）	得標人	§81、§68-2
8	法院發權利移轉證書，領得之日取得所有權	法院	§97、§98
9	點交（可點交的案件）、辦理登記	法院、新屋主	§99、民法 §759

第 1 站：執行名義與執行費

法院不會因為「有人欠錢」就去拍房子。債權人要先有執行名義：確定判決、本票裁定、拍賣抵押物裁定、公證書等。聲請執行要繳執行費，執行標的金額 5,000 元以上者每百元收 7 角（第 28-2 條），這筆費用最後從拍賣價金優先扣還。

第 2 站：查封與現況調查

查封由法官命書記官督同執達員，用揭示、封閉、追繳契據的方法執行，已登記的不動產會先通知地政機關做查封登記（第 76 條）。查封時要做查封筆錄，法條明定要記載不動產的實際狀況、使用情形，以及調查所得的海砂屋、輻射屋、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等足以影響交易的特殊情事（第 77 條）。為了查這些，法院可以開鎖進屋、訊問債務人或占有人、向警察機關調查（第 77-1 條）。

這一站決定了你之後在公告上看到的「占有情形」「點交與否」寫什麼，是整個流程裡對投標人最重要的資訊來源。

第 3 站：鑑價，定出底價

法院命鑑定人估價，核定後成為「拍賣最低價額」（第 80 條），俗稱底價。底價不足以清償優先債權與執行費用時，法院會通知債權人，債權人不在 7 日內處理就撤銷查封（第 80-1 條，所謂無益執行）。

第 4 站：公告

拍賣前法院要先期公告，公告必載 8 項：所在地與實際狀況、拍賣日期場所與保證金額、底價、繳款期限、閱覽查封筆錄的時地、應買資格、不點交的原因、察看日時（第 81 條）。公告要揭示於法院與不動產所在地的公所，並公告於法院網站（第 84 條）；拍賣期日距公告至少 14 日（第 82 條）。怎麼讀公告，見看懂法院拍賣公告。

第 5 站：投標與開標

不動產拍賣得以投標方式進行（第 85 條）。投標人把投標書密封投入標匭，寫明姓名住址、願買的不動產、願出價額（第 87 條），開標前繳保證金，沒繳的投標無效（第 86 條、第 89 條）。開標由執行法官當眾開示朗讀（第 88 條），最高價相同時當場加價、無人加價就抽籤（第 90 條）。

第 6 站：沒人買怎麼辦

無人應買或出價未達底價時，到場的債權人可以聲明用該次底價承受；沒人承受就定期再拍，再拍的底價酌減不得超過 20%（第 91 條），再一次不逾減定底價的 20%（第 92 條）。經兩次減價仍未拍定、債權人也不承受，法院在 10 日內公告「願買受者得於三個月內依原定條件應買」（第 95 條）。這段規則的細節與進場時機，見一拍、二拍、三拍、應買。

第 7 站：繳款

得標後要在公告所載期限內繳足價金（第 81 條第 2 項第 4 款）。司法院注意事項第 43 點規定這個期間「宜定為七日」，第 36 點明定「拍定後不得延展」。逾期不繳，法院再拍賣，原拍定人不得應買，再拍價金較低的差額由原拍定人負擔，保證金先抵（第 68-2 條）。

第 8 站：權利移轉證書

繳足價金後法院發給權利移轉證書（第 97 條），買受人自領得證書之日起取得所有權（第 98 條）。不需要先登記就取得所有權，但要出售或設定抵押之前，依民法第 759 條必須先辦登記。同條第 2、3 項規定哪些權利隨同移轉、哪些因拍賣消滅——抵押權因拍賣而消滅，原有的租賃關係原則上跟著房子走。

第 9 站：點交

不動產現為債務人占有、或查封後才被第三人占有的，法院解除占有點交給買受人，必要時請警察協助（第 99 條）。公告上寫「不點交」的案件，法院不會替你排除占有人。這是法拍最大的風險分水嶺，見點交與不點交。

投標人該在哪一站進場

第 4 站公告出來後才有資料可看；第 5 站前要備妥保證金、看完公告 PDF 與查封筆錄、去現場；第 7 站的 7 天要有錢。本站的找法拍可以依縣市、類型、底價、拍次篩選進行中的公告，設好法拍雷達後，符合條件的新公告與同案減價會通知你。

常見問題

公告出來後多久開標？

拍賣期日距公告之日不得少於 14 日（強制執行法第 82 條）。再行拍賣（減價拍賣）的期日距公告之日不得少於 10 日、多於 30 日（第 93 條）。

得標後多久要付錢？

依公告所載的交付價金期限（第 81 條第 2 項第 4 款）。司法院注意事項第 43 點規定這個期間「宜定為七日」，實務上公告多寫得標後 7 日內繳足；逾期法院會再拍賣，差額由原拍定人負擔（第 68-2 條）。

拿到權利移轉證書就是我的了嗎？

是。買受人自領得權利移轉證書之日起取得所有權（第 98 條第 1 項）；但依民法第 759 條，要處分（出售、設定抵押）之前必須先辦理登記。

延伸閱讀

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法源依據（條文查證日期：2026-10-05）

本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。