看懂法院拍賣公告：每個欄位在講什麼

更新於 2026-10-05 · 閱讀約 3 分鐘 · ← 回知識庫

法院拍賣公告不是法院想寫什麼就寫什麼，強制執行法第 81 條第 2 項列了 8 款必載事項，司法院注意事項第 43 點再規定每一款要寫到什麼程度。照這 8 款讀，就不會漏。

第 1 款：所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、特殊情事

這一欄最長也最重要。土地要載明坐落地號、面積、地上物或使用情形；房屋要載明地號、門牌、構造與型式、層別或層數、面積、建號（注意事項第 43 點第 2 項）。

「占有使用情形」寫的是查封時誰在用：債務人自住、空屋、第三人占有。第三人占有的，要寫出第三人姓名、占有原因，有正當權源的還要寫權利存續期間。這一句直接決定後面「點交與否」。

「特殊情事」是法條明列的：海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，以及其他足以影響交易的情事。注意兩件事：這裡寫的是法院調查所得，不是保證；以及拍賣物沒有瑕疵擔保（第 69 條），公告沒寫不代表沒有。

投標案件會寫開標的日、時、場所與保證金額。保證金由法院酌定（第 86 條），注意事項第 47 點說「宜定為拍賣最低價額百分之十至百分之三十」，有圍標之虞時可以提高。保證金沒繳，投標無效（第 89 條）。這一欄還會寫投標書要在什麼時間前投入標匭，遲到就是作廢。

投標價不能低於這個數字。房屋與基地一起拍的，公告會寫總底價並附記建物與土地各自的底價，以總價最高者得標（注意事項第 43 點第 1 項）。數宗不動產合併拍賣也一樣。本站案件頁的「底價」就是這一欄的總價。

得標後幾天內要繳清尾款。注意事項第 43 點規定「宜定為七日」，所以多數公告寫 7 日；第 36 點明定拍定後不得延展。投標前要確認這筆錢 7 天內拿得出來，貸款銀行來不及撥款的風險是你的。逾期的後果在第 68-2 條：再拍賣、原拍定人不得應買、差額負擔。

查封筆錄（第 77 條）比公告詳細：查封當天誰在場、屋內狀況、占有人說了什麼。公告只給你結論，筆錄給你過程。公告會寫在哪裡、什麼時間可以閱覽，投標前值得跑一趟。

多數住宅沒有限制，但農地、原住民保留地、特定用途土地會有法定的應買資格，公告會寫明。資格不符的應買無效，注意事項第 51 點並規定：沒有其他合於資格的人應買時，視為「無人應買」。這一欄沒看清楚，保證金繳了也是白繳。

可以點交的案件，公告會載明「拍定後可以點交」；不點交的要詳載第三人占有的原因與依法不能點交的事由，不得只寫「占有使用情形不明」（注意事項第 43 點第 4 項）。點交是第 99 條的制度，差別見點交與不點交。

定有這一欄的案件，才可以在指定時間進去看；沒定的，原則上只能看外觀。

每個標籤旁都寫了依據，但標籤是摘要，投標前請打開案件頁附的公告 PDF 逐欄對照。公告沒寫的事，本站不會替你補。

不正常。強制執行法第 81 條第 2 項第 7 款規定不點交者要載明原因；司法院注意事項第 43 點更明定，不得只寫「占有使用情形不明，拍定後不點交」這類字樣，應詳載第三人占有的原因與依法不能點交的事由。遇到這種公告，去閱覽查封筆錄。

不是。公告寫的是法院「調查所得」的特殊情事（第 81 條第 2 項第 1 款）；查封時沒查到或無法進屋，公告就不會寫。拍賣物沒有瑕疵擔保（第 69 條），沒寫不等於沒有。

司法院法拍屋查詢系統每件都有公告 PDF；本站每一件案件頁都附原始 PDF 連結，投標前以 PDF 為準。

設好縣市、類型、底價、拍次，符合的新公告就通知你

法源依據（條文查證日期：2026-10-05）

本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。