抵押權、租賃、其他負擔：拍定後哪些會消滅、哪些跟著房子走
法拍屋的權利狀態，拍定那一刻會重新洗牌。強制執行法第 98 條第 2、3 項是全部的規則，先讀原文再逐項看。
第 2 項：前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。
第 3 項：存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。
消滅的：抵押權與其他優先受償權
不論幾順位，所有抵押權都因拍賣消滅，各抵押權人依順位從價金受償。拍定人拿到的是乾淨的產權，法院會通知登記機關塗銷。唯一例外是第 3 項但書：拍定人與抵押權人約定保留，要在繳款期限屆滿前一日共同向法院陳明（注意事項第 56 點第 9 項）。
跟著走的：地上權、永佃權、地役權、典權、租賃
這些使用收益的權利「隨同移轉」：拍定後它們繼續存在，你變成新的所有權人，同時承受這些負擔。地上權人可以繼續用地、租客可以住到租約到期。公告第 1 款與查封筆錄會寫明有哪些負擔（注意事項第 41 點：查封筆錄應載明設定負擔或使用限制）。
租賃：三條法則
- 買賣不破租賃：租賃物交付後所有權讓與第三人，租約對受讓人繼續存在（民法第 425 條第 1 項）。法拍也是所有權移轉，適用。
- 例外：長租約沒公證不保護：未經公證、期限逾五年或未定期限的不動產租賃，不適用買賣不破租賃（第 425 條第 2 項）。這種租客對你主張不了租約。
- 抵押後的租賃可除去：抵押權設定後才成立的租賃，影響抵押權人受償的，法院得除去後拍賣（第 866 條第 2 項；第 98 條第 2 項但書）。公告會寫「除去租賃」，這種案件多數可以點交。
查封時法院會命提出租約、影印附卷；沒有書面租約的也會問明起訖、租金，逐項記入查封筆錄，用意是防止債務人事後勾串第三人偽訂長期租約阻撓點交（注意事項第 41 點第 2 項）。所以查封筆錄上的租賃記載，比租客事後拿出來的任何文件都重要。
土地與房子分開的狀況
- 法定地上權：設定抵押權時土地與建物同屬一人，只以其中一個抵押，拍賣時視為已有地上權設定，地租、期間、範圍由當事人協議，不成得聲請法院判決（民法第 876 條）。土地與建物都抵押、但拍定人不同人的，也一樣。
- 推定租賃：土地與房屋同屬一人，只讓與其中一個，推定在房屋得使用期限內有租賃關係（第 425-1 條）。
- 併付拍賣：設定抵押權後才在抵押土地上蓋的建物，抵押權人得聲請法院把建物與土地併付拍賣，但對建物價金沒有優先受償權（第 877 條）。公告會寫明標的包含哪些。
投標前對照表
| 負擔 | 拍定後 | 法條 | 在哪裡看 |
|---|---|---|---|
| 抵押權（各順位） | 消滅 | 強執法 §98 III | 謄本他項權利部 |
| 抵押前的租賃 | 跟著走 | 民法 §425、強執法 §98 II | 公告第 1 款、查封筆錄 |
| 抵押後影響抵押權的租賃 | 法院得除去 | 民法 §866、強執法 §98 II 但書 | 公告載「除去租賃」 |
| 未公證逾五年或不定期租賃 | 不適用買賣不破租賃 | 民法 §425 II | 查封筆錄租約記載 |
| 地上權、地役權、典權 | 跟著走 | 強執法 §98 II | 謄本、公告 |
| 只拍土地或只拍建物 | 可能有法定地上權或推定租賃 | 民法 §876、§425-1 | 公告標的範圍 |
租賃與點交的關係，見點交與不點交；登記與證書，見權利移轉證書與所有權取得。
常見問題
拍定後原屋主的房貸還要我還嗎？
不用。存於不動產上的抵押權及其他優先受償權因拍賣而消滅（強制執行法第 98 條第 3 項），銀行從拍賣價金受償，受償不足的部分是債務人的無擔保債務，與拍定人無關。
公告寫「除去租賃後拍賣」是什麼意思？
租賃是在抵押權設定之後才成立，而且影響抵押權人受償的，法院得除去該租賃後拍賣（民法第 866 條第 2 項、強制執行法第 98 條第 2 項但書）。除去後的租客不能對你主張租約，案件通常可以點交。
只拍建物不拍土地，土地是別人的怎麼辦？
若設定抵押權時土地與建物同屬一人，只拍其中一個，拍賣時視為已有地上權設定（民法第 876 條法定地上權），地租與期間由當事人協議、不成由法院判決。沒有這個前提的，要看公告載明的使用權源。
延伸閱讀
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免費設定法拍雷達 →- 強制執行法第 98 條第 2、3 項（隨同移轉與消滅之權利）
- 民法第 425 條（買賣不破租賃及其例外）、第 425-1 條（土地房屋分別讓與時推定租賃）
- 民法第 866 條（抵押權設定後之租賃得除去）
- 民法第 876 條（法定地上權）、第 877 條（併付拍賣）
- 司法院「辦理強制執行事件應行注意事項」第 41 點（查封筆錄應記載租約）、第 56 點第 9 項（保留抵押權）
本文為一般性說明，法規與實務見解可能變動；投標前請以法院拍賣公告 PDF、現行法規與現場查驗為準。本站不提供估價、投報率或投資建議。